棚改，作為上一個5年規(guī)劃的重點工作之一，隨著2020年的結(jié)束宣告正式退場。以2021年為新開篇的下一個5年規(guī)劃，即十四五規(guī)劃的重點之一，是老舊小區(qū)改造。
說是十四五規(guī)劃重點，實際上舊改這項工作早在18、19年就已起步開展，并在2020年完成了3.9萬個老舊社區(qū)的改造工作。
舊改分為三類，第一類是基礎(chǔ)類，免費實施，例如外墻粉刷、水電氣網(wǎng)、管線、消防的改造；第二類是完善類，例如加裝電梯、增設(shè)車位、綠化改造等；第三類是提升類，例如社區(qū)食堂、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)托幼等。第二、第三類實行“可選菜單式”，若投票表決的比例達(dá)到、超過法定要求，則進(jìn)入改造程序，費用由國家、地方或企業(yè)、居民共同出資。
通過2020年3.9萬個社區(qū)已有的舊改成果來看，選擇第二、第三類的社區(qū)比例不高，且主要集中在“加裝電梯意見不統(tǒng)一”上。
之所以加裝電梯意見不統(tǒng)一，大致有以下原因：
1、低層住戶對電梯的使用需求較低，加裝電梯出資分配比例很難協(xié)調(diào)；
2、加裝電梯對低層住戶利好偏少、利空卻偏大，比如采光受損、可能存在的電梯運行噪音；
3、加裝電梯后額外增加3筆費用，電梯運行費、電梯電費、電梯保養(yǎng)維修費，這些費用低層住戶并不愿意接受；
4、加裝電梯后，高樓層房子除了上下樓變得方便，還大幅提升了房屋市場價值。一二樓則從原先無電梯時的最貴樓層變成了最廉價樓層。
顯然，高樓層、低樓層住戶在加裝電梯這件事上有著天然的矛盾，涉及居住條件、家庭開支、房子市場價值變化三方面，因此加裝電梯比例偏低這個結(jié)果也是情理之中。
但是，對于居住在老小區(qū)的居民而言，有3個現(xiàn)象值得注意，加裝電梯或在所難免。
1、不加裝電梯的老房子，市場價值或每況愈下
以鄭州為例，2020年當(dāng)?shù)亻_展老舊小區(qū)集中改造，改造內(nèi)容涉及涂料外墻重新粉刷、紅磚外墻升級為金屬板外墻，破損水泥路面重新硬化鋪設(shè)、綠化改造、引入全冠樹木、增加健身鍛煉設(shè)施、增加兒童游樂場地等。一系列改造完工后，原本20年以上房齡的老社區(qū)煥然一新，有了現(xiàn)代化小區(qū)的模樣。
但是，這些房子改造前、改造后市場價值幾乎沒有區(qū)別，且最重要的是有價無市、沒有人想買這種房子。
原因很簡單，沒有電梯的房子，市場客戶不接受。
很顯然，電梯已經(jīng)成為現(xiàn)代人買房的標(biāo)配之一，沒有電梯的房子正越來越邊緣化，伴隨著的則是市場價值的每況愈下。
看到這里有些人可能不以為意，反正是自己住的房子，升不升值無所謂。但房子可是家庭資產(chǎn)的重要組成之一，未來也是可以繼承的，任由貶值恐怕并不上算。
2、三四線新小區(qū)的逐漸飽和，正加速老房子淘汰
三四線城市最顯著的一個特點是：買新房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于買二手房的比例。
在以前三四線城市發(fā)展不快、新房供應(yīng)量也不高的時代（5年前），老房子因相對較好的地理位置還能受到一部分人的青睞。
但上一輪棚改所驅(qū)動的置業(yè)、換房熱潮，大大加速了城市的擴(kuò)張，帶來了新區(qū)買房熱度翻數(shù)倍的新房供應(yīng)，以此加速了新房的需求與房價的提升，并進(jìn)一步導(dǎo)致了買新區(qū)新房、不買老城老房的偏好。
這種現(xiàn)象，在一二線城市可能還不要緊，畢竟源源不斷流入的人口，給老房子帶來了足夠的需求。況且老房子地理位置好、上班出行便捷、價格相對低廉，更符合這些新市民的需要。
但三四線可就不同了。一方面缺乏人口的流入，另一方面為數(shù)不多的本地需求更熱衷于買新房，老房子的未來局面不難想象。要么變成廉價的出租房，要么低價出售給低收入人群，否則空置的概率就很高了。
3、棚改安置房即將迎來集中交付期
即便是在貨幣拆遷比例最高峰的17年，貨幣拆遷的比例也沒有超過整個拆遷比例的一半。超過一半以上的房屋拆遷補(bǔ)償，還是以安置房的形式體現(xiàn)的。
而以17年、18年開始計算，2-3年的建設(shè)、交房周期，21年就到了第一批安置房集中交付的時間點。
雖然安置房5年之內(nèi)不可辦理不動產(chǎn)證、不可過戶，但協(xié)議買賣安置房早已不是什么少見的事。所以，當(dāng)年棚改力度越大的地方，這兩年安置房的交付規(guī)模越大。
試想，一邊是持續(xù)供應(yīng)的商品房的擠壓，另一邊是安置房的批量入市，老房子的未來市場價值顯然并不樂觀。
看完這三點，是否還在為加裝電梯那點相對較小的利益計較呢？這里給到的建議是，老房子尤其是三四線城市的老房子，能加裝電梯的盡量裝，這是對自己資產(chǎn)的一種保護(hù)。
至于不同樓層住戶的利益，該協(xié)調(diào)的必然還是要協(xié)調(diào)。杭州的做法就給出了一些很好的借鑒：
1、 一樓不承擔(dān)加裝電梯費，其他樓層按樓層高低設(shè)定比例；
2、 一樓不承擔(dān)任何電梯使用費、電費、保養(yǎng)維修費；
3、 給一樓補(bǔ)貼或免除3-5年的物業(yè)費；
4、 利用空間給一樓增設(shè)院子，提高一樓市場價值。
最后小結(jié)。不加裝電梯，從家庭資產(chǎn)、房屋市場價值變化趨勢的大角度看，對每一層都是弊大于利。所以，能加裝盡量加裝。但一樓的訴求合情合理，其他樓層也值得拿出補(bǔ)償一樓的合理方案，促進(jìn)加裝電梯的落成。